廉租房所遭遇的尴尬正是市场化初期利益矛盾的集中反映，即急功近利的短期利益诉求、强势阶层的利益诉求如何与政府的公共职能保持一致？如果前者的诉求压倒后者，那么以任何形式出现的低收入阶层住房保障措施都既无效率、也无法持久。

城市低收入阶层的住房保障从来没有从政府的议题中消失过，但没有消失不等于得到贯彻落实，表现为经济适用房数量下降与异化并存。

经济适用房在此次严厉调控的房产新规出台以前，数量呈现明显下降态势，今年前5个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为2.6%，比去年同期下降0.5个百分点，这只不过是连续下降通道中较缓的一环。而出台的经济适用房因为价格低廉、面积过大，而异化成为强势阶层的口中之食。由此，强势阶层从房地产市场得到双重利益，一是通过未卜先知的信息和对于银行资金的熟稔运用，通过房地产炒作得到大笔收益，二是通过抢夺本该属于弱势阶层的经济适用房利上加利。

所以，经济适用房在强势阶层阴影的笼罩下，既无法发挥保障弱势群体的作用，甚至无法通过二手市场的交易缓解住房市场的价格压力。低收入阶层的住房保障难以实行，主要原因在于政府本身激励不足，其次在于强势阶层挟持了经济适用房市场。

经济适用房难产亦有客观原因，一是廉租房人群甄别困难，给惯于钻政策漏洞的投机分子提供了可趁之机；二是由于住房市场化以后，产权尚未出售的老公房成为廉租房的代称，由于历史原因为住户永久享受之福利，其一个月十几元的租金难以支付政府的管理维修成本，政府是以甩包袱的心态以低价处理了廉租公房这块鸡肋。低收入阶层面临理念层面与技术层面的双重困难，自然步履维艰。但这一团乱麻的纲是低收入住房保障制度的异化。

如果不将低收入住房保障从房地产市场拯救出来，将难以存活。

建设部近日公布《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》，其实是以严厉的行政手段补偿地方政府激励之不足，并且试图以核查法堵住高收入者鸠占鹊巢的顽疾。但既然运用了外部的强制手段，这一方法就应该彻底到位，而目前的措施显然没有做到这一点。

其中两条最明确的内容，一是要保证廉租房的资金专款专用，二是要按年度对廉租住房保障家庭进行复核。按照规定，各地政府应制定廉租住房保障的中长期规划及年度计划。根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房保障覆盖面；依据中长期规划，确定年度计划。这一条将建立廉租住房规划权赋予了地方政府，而地方政府由于激励不足，很难跳出利益从保障的角度设定足够的上限。办法并没有对地方政府制度的标准，制定强有力的监督制度，廉租房这块鸡肋迟早会再次遭到废弃，或者沦为锦上添花的纸上工程。

办法最强有力的考核措施并非建设部对地方政府的考核，而是针对廉租房住房保障家庭要求地方政府进行入住资格复核，这固然极为重要，但有关部门显然应该再进一步，将对地方政府建设低收入阶层住房保障复核与地方政府对入住资格的复核放到同样重要的位置。

从异化的经济适用房过渡到以廉租房为主是一大进步，考虑到了在人口大国建立住房保障永续流动机制的重要性，也考虑到了在市场社会中普遍存在的阶层流动性，同时可以提高住房保障的效率，避免浪费纳税人的钱财。由于经济适用房暴露了如此之多的弊端，且短期内无法解决，除了动拆迁等特殊群体之外，还不如取消经济适用房。

从土地、资金等各方面而言，经济适用房所倚重的地方政府、房地产商、银行的态度都不会积极，如果出台的政策忽视对他们的约束，而以模糊的目标强迫地方政府承担低收入阶层的住房保障任务，廉租房建设就如失去地基的高楼，注定难以持久。

作者：叶檀